BAIL COMMERCIAL, PRÉFÉREZ UN BAIL AUTHENTIQUE
De très nombreux commerçants, artisans ou industriels exploitent leur entreprise dans des locaux qu’ils louent. Pour les protéger, et leur assurer la stabilité nécessaire à l’exercice de leur profession, la loi a mis en place un statut particulier : celui des baux commerciaux.Ce statut accorde au preneur des droits importants qui sont généralement qualifiés de propriété commerciale. Il a ainsi le droit de céder son entreprise et le droit au bail. La durée minimale du bail est de 9 ans et pendant toute cette durée le bailleur ne peut pas, sauf circonstances très particulières, expulser le locataire. A l’expiration de la période initiale, ce dernier a un droit au renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 ans, à condition de remplir certains critères et de verser un loyer augmenté dans les limites d’un plafond légal. Si le bailleur refuse, il doit verser une indemnité dite d’éviction, qui répare le préjudice subi par le preneur et est le plus souvent égale à la valeur de son fonds.
Cette protection de base n’est pas toujours suffisante. Mieux vaut donc prendre le temps de la réflexion et, plutôt que d’utiliser un contrat pré-rédigé, faire rédiger le bail par un notaire.
Le bail authentique améliore la protection du preneur. Le notaire attirera, par exemple, l’attention de ses clients sur deux questions importantes : celles de la nature de l’activité qui sera exercée dans les locaux et des travaux dus à un changement d’activité (faut-il l’autorisation du propriétaire ? qui devra les financer ? …). Et, pour éviter des variations de loyer trop brutales, il leur conseillera aussi de prévoir une indexation annuelle du loyer.
Mais, le bail authentique permet aussi d’établir un meilleur équilibre entre les intérêts de ses clients.
Ainsi en cas de cession de bail, le contrat rédigé devant notaire peut donner au propriétaire un droit de regard sur le choix du repreneur et obliger le preneur sortant à garantir, pendant une durée déterminée, le paiement des loyers.
En contrepartie des droits importants reconnus au preneur, le bail notarié facilite, pour le bailleur, le paiement des loyers ou lui permet, lorsqu’il contient une clause résolutoire, de mettre fin au bail très simplement en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations.